Cambios en los índices de referencia hipotecaria: Euribor, IRPH y futuro ISR.

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Si estáis pensando en comprar una casa; entonces estaréis dándole vueltas al tema de la hipoteca. Lo primero a tener en cuenta es el tipo de interes. ¿Fijo?.. ó, ¿variable?… y, si es variable, ¿a qué índice está referenciado?. Tradicionalmente ha sido al EURIBOR sobre el que se aplica un diferencial. Pero hay otros índices de referencia: IRPH, CECA,…  Además, a partir de Abril surgirá un nuevo índice de referencia: el ISR…

Me viene a la cabeza todo esto porque esta mañana leía en prensa que el BancoPopular-e, ha actualizado las condiciones de su hipoteca estrella, la “Hipoteca Premium”. Lo curioso es que en las nuevas condiciones en lugar de referenciarlo al cada vez más “menguante” EURIBOR, lo hace al IRPH.

Efectivamente, el euribor no para de disminuir. Pero, por desgracia esto no está teniendo su reflejo en las hipotecas porque el tipo de interés medio ha pasado de EURIBOR + 0,50% a una media que ronda el EURIBOR + 2 %; de forma que el interes resultante sigue siendo elevado. Y además la cláusula suelo ha vuelto a aparecer en los contratos.

Entiendo que en esta tesitura los bancos para cubrirse las espaldas sin reflejar en los contratos hipotecarios un diferencial tan elevado respecto al euribor; se han decidido a referenciar el tipo hipotecario al citado IRPH. Que en realidad son tres IRPH de Cajas, IRPH de Bancos e IRPH de Entidades financieras.

Estos índices vienen determinados por la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios nuevos, con un periodo superior a tres años, sin contar los valores extremos, de las entidades a las que hace referencia y se publican por el Banco de España. Ahora mismo es un 1.8-2% mas elevado que el EURIBOR y en general es más estable que este. Si queréis consultar su valor actualmente, podéis hacerlo en este enlace en el que encontraréis las  gráficas de los principales índices de referencia hipotecaria en España. Por desgracia, como podéis ver en las gráficas también es menos sensible a bajar.

Además del Euribor y el IRPH, hay otros tres índices de referencia hipotecarios aceptados por el Banco de España, pero que prácticamente no se usan:

  • El Índice CECA que es la media de las Tasas Anuales Equivalentes aplicadas por la Cajas de Ahorro en los préstamos hipotecarios y en los préstamos personales.
  • El Tipo Interbancario a un año (MIBOR)
  • Y la Deuda Pública, calculado sobre la rentabilidad media de los Bonos del Tesoro a dos y seis años.

Parece que la tendencia es hacia el desuso de los tipos más volátiles como el MIBOR y EURIBOR en favor de tipos más estables como el IRPH y con menos tendencia a bajar, ojo.

Ahondando en esto, leía hace unos días, que en Abril aparecerá un nuevo índice de referencia hipotecaria que previsiblemente sustituirá al Euribor y que pretende fomentar unos tipos  también menos volátiles. El IRS (Interest Rate Swap) a cinco añosUn índice que refleja el coste del dinero a medio plazo sin prima de riesgo. Tratando de desvincular las hipotecas del interés al que se prestan dinero los bancos (Euribor), para evitar la volatilidad de los mercados. Esto, como todo en la vida, puede ser bueno o malo según como se mire. Puede que la banca este buscando índices más estables y menos proclives a bajar; pero si eso repercute en una mayor confianza a la hora de la concesión de crédito; el resultado en el mercado de compra-venta de vivienda puede ser positivo.

Como vemos es una época de transición en el mercado hipotecario. Habrá que estar al tanto de estos cambios para negociar con criterio las condiciones de nuestra hipoteca. Y esperar a ver la repercusión que tiene en la compra-venta de viviendas en el futuro.

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