Hay recuperación inmobiliaria. ¿Puedo pedir más por mi vivienda?

Recuperación inmobiliaria, aumento de compra-ventas, reactivación del ladrillo, sector en auge… Mucha es la literatura (y los adjetivos) que sentencian una recuperación merecida del sector. Pero, a ti, propietario en búsqueda de colocar tu bien más preciado en el mercado, ¿cómo te puede llegar a afectar?.

Hoy te daremos un vistazo rápido pero conciso de la realidad del mercado a día de hoy. Una realidad que te afecta directamente para poder alinear tus objetivos de venta. Así que sin más, empecemos a plantear interrogantes:

 

¿Se vende más?

 

Definitivamente sí: Se vende más que el año pasado y que el anterior. Los datos nos apoyan. De hecho, según el colegio oficial de registradores de España, a través de su estadística registral inmobiliaria (ERI), un estudio emitido trimestralmente donde se recoge una visión detallada de la evolución del mercado inmobiliario, la recuperación en cuanto a número de operaciones es más que palpable.

fuente: Estadistica Registral Inmobiliaria 2017 – 2T

Alicante, en el 2do. trimestre del 2.017, se sitúa con un más que honroso 3er. puesto en número de compraventas registradas (9.040). Sólo superado por Barcelona (14.068) y Madrid (18.120), capitales nacionales y archi-mundiales. Pero es que hay más. Con respecto al número de habitantes, Alicante se alza como primer lugar de actividad inmobiliaria, desbancando a cualquier competidor, con un sólido registro de 4,90 operaciones por cada mil habitantes. Casi nada.

Para completar, con respecto a años anteriores, estamos ante variaciones positivas en todo el 2.016 y todo el 2.017. En cristiano: todos los trimestres de los últimos dos años han registrado aumento de operaciones respecto a sus homólogos anteriores, siendo máximo el 2do. trimestre del 2.016 donde se vendieron un 20,7% más de viviendas que el mismo trimestre del año anterior (Una auténtica razón de jolgorio colectivo, no voy a negar).

 

Entonces, no se diga más, ¡Subo el precio de mi piso!

 

No del todo. A todos nos encanta abrazar las buenas noticias y lanzarnos a la aventura, pero tenemos que recordar que el vender una vivienda es una oportunidad con fecha de caducidad corta, puesto que el comprador, a día de hoy, es un ávido y experimentado rastreador, curtido en portales, precio de metro cuadrado, relación de calidad-precio y lo peor… ¡Favoritos!, esos bonitos iconos que le generan una alerta para cuando tu vivienda baje de precio. ¿Qué se le va a hacer? Son las consecuencias de una bonanza desmedida seguida de un crash estrepitoso.

 

Los nuevos compradores toman decisiones ventajosas y racionales. No van a comprar tu piso en base a caprichos, sino en base a datos.

 

Y esos datos juegan contra todos los que entramos en la gran bolsa de venta, porque tu comprador sigue teniendo mucho de donde elegir. Y lo que es peor para la 2da. mano, tiene la oportunidad de elegir obra nueva. Sí, obra nueva. Las grúas y las retroexcavadoras empiezan a estar por todos lados y eso significa que hay nuevos jugadores en el campo, que todavía no entran en registros goleadores, pero que se llevarán el pichichi el año que viene (registralmente hablando, claro).

 

¿Obra nueva? Si la estadística dice que la 2da. mano la supera enormemente

 

Cierto. Concretamente en el 2do. trimestre del 2.017, la obra nueva representó el 13,3% de las operaciones. Pero de nuevo, los números no sirven si no se interpretan. Y cuando lo hacemos en el tema que nos ocupa, se desvela una apreciación que está afectando al presente donde te encuentras. Intentando atraer un comprador. Acentúese el término “atraer” en vez del término “encontrar” (Encontrar era del crash, cuando no había).

fuente: 20 minutos “Las gruas vuelven a poblar España” – http://www.20minutos.es/noticia/2915977/0/gruas-vuelven-espana-inmobiliario-consolida-recuperacion-2016

Cuando un comprador decide invertir su dinero en obra nueva, su decisión, en detrimento de tu vivienda y de otras muchas, se verá reflejada en la estadística, en meses (e incluso años) subsiguientes, dependiendo del estado de avance de dicha obra. Esto es así porque las compraventas reflejadas en la estadística dependen de los registros y estos dependen de las notarías, que elevan a público la compraventa cuando se hace la entrega de llaves (no cuando el comprador toma la decisión de comprar una vivienda).

Piénsalo. Estamos hablando de que no podemos medir la cantidad de compradores que se están decantando por obra nueva, en vez de por tu vivienda. Bueno, siempre puedes preguntar niveles de disponibilidad en cada promoción en un radio de unos kilómetros a tu alrededor, pero es un tanto engorroso.

 

La obra nueva está de moda

 

Y sinceramente, ¿como no estarlo?. Cantidades avaladas desde el primer euro, precios ajustados, calidades técnicas constructivas a años luz de lo último construido, compromiso ecológico, facilidades de financiación y ventajas fiscales (dependiendo de factores concretos).

Encima, todas apoyadas por equipos de marketing espectaculares, con campañas geniales que crean auras alrededor de cada solar, capaces de hacerte sentir la felicidad inminente de tu nuevo piso. Con tu terracita, tu garaje y tus metros útiles exprimidos al máximo (Sirva de ejemplo, esta obra nueva que estamos comercializando en Jávea :)).

Literalmente te sientes caminando entre jardines (cuando estas caminando entre sacos de cemento y forjados) y viendo tu terraza, llena de flores, alzándose sobre el bloque que a día de hoy está a medio construir.

 

Entonces… ¿Cómo competir?

 

La clave es un precio adecuado y una comercialización intencionada. No lo olvides, estamos en un mercado. Y como tal, se rige por la oferta y la demanda.

Esto quiere decir que ofreciendo un precio atractivo -Inciso: atractivo entiéndase como ligeramente inferior a tus competidores en relación calidad/precio, no quiere decir “regalar tu vivienda”- y explotando tu valor agregado, podrás lograr alzarte con la gran victoria en esta carrera fondo.

Para ello, tienes que evaluar el mercado segmentado que te ocupa, para que puedas tomar una decisión meditada de los pros y contras de salir en venta, en el precio que el mercado te marca para lograr objetivos. Si esos números encajan, lánzate de la mano de un profesional acreditado, y si no, medita si te merece la pena esperar o entrar.

 

Definir un precio adecuado es el factor clave para conseguir objetivos y si tus necesidades no concuerdan con ello, es mejor esperar.

 

Acto seguido es explotar al máximo las ventajas de tu vivienda, lo que significa:

 

  • una presentación impecable,
  • un anuncio definido para atraer a tu cliente potencial,
  • una planificación estratégica para las visitas y
  • un seguimiento sistemático de cada una de ellas.

 

Suena a trabajo duro pero es el camino a seguir. El “caprichoso” si es que existe, ahora tiene mucho de donde elegir.

 

Bien, pero el precio ha subido

 

Pues sí. El ERI, concretamente mediante el indicador IPVVR ó Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas nos indica que para el 2do. trimestre del 2.017, en Alicante, existe una variación inter-anual del 4,41%. Esto significa que un piso que costaba 100.000.-€ hace un año, ahora costaría 4.400.-€ más.

¡4,40% es una subida!, claro que sí, pero coincidiremos en que muy discreta para la mayoría de los propietarios (con una o dos viviendas a la venta). Para grandes carteras ya son palabras mayores porque en el conjunto del portfolio una subida del 4,40% puede significar mucho dinero.

Entonces. Tú. Propietario como la gran mayoría: no te esperes que si te valoraron la vivienda en X cantidad hace un año, hoy valga X + 20.000.-€ (bueno, si tu vivienda es un chalet de 800.000.-€ pues sí, pero creo que sigues la idea). Espérate una subida de 4.400.-€,.

 

Concluyendo

 

“Pedir más por tu vivienda” es una afirmación con mucha responsabilidad. Todo depende de que signifique “más” dentro del mercado (y este no se basa únicamente en lo que ves en Idealista o en Fotocasa). Se basa en muchas otras cosas, como la obra nueva por ejemplo, que está atrayendo cantidades ingentes de clientes que podían haber comprado tu vivienda y de los cuales, ni te habías enterado.

Por tanto, en estos días es imperativo dar con el precio adecuado, lo que implica tomar una decisión meditada, basada en hechos y objetividad, no en sentimientos. Y es que, siendo increíblemente honestos, el pack de emociones generadas por ese pisito, casa o similiar, que en un momento llegó a robarte el corazón (y puede que siga), no puede ser valorado, independientemente de que tengamos un mercado alto o bajo.

 

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